Het leeuwendeel van de overnames mislukt voor de kopende partij. De overname van Dim Vastgoed door Equity One lijkt hier niet onder te vallen.
‘Het grootste object in de portefeuille zag er in maart vorig jaar een grote huurder bijkomen en dit heeft positieve effecten op de waarde van het winkelcentrum', aldus spreekt president commissaris van Cornelis van Rees op een aandeelhoudersvergadering.
Het ‘power centre' kreeg een positieve herwaardering van ongeveer tien miljoen Amerikaanse dollar. De warenhuisketen Nordstrom Rack sloot in december 2009 een 10 jarig contract af voor zes procent van de ruimte. Eind maart dit jaar was een succesvolle .
Het grote contract zorgde voor vertrouwen bij andere huurders zoals Baby's ‘R Us, DSW Shoe Warehouse en Cost Plus World Market die allen hun contract verlengden.
Minder somber
‘Het beeld over 2010 was minder somber en dat is goed voor de vennootschap', zo sprak van Rees verheugd. En hier doelt hij eigenlijk op Equity One, dat 97,4 van de aandelen DIM Vastgoed in bezit heeft. De vastgoedonderneming uit Miami Beach deed vorig jaar een februari een bod op DIM Vastgoed van 7,30 dollar per aandeel.
Het bod stuitte op weerstand bij beleggers en de VEB die momenteel in een juridische procedure met de onderneming zijn verwikkeld. Zij verlangden een hogere prijs per aandeel.
Door de vrij onverwachte afboeking van 80,865 miljoen dollar, waarvan ruim 25 miljoen dollar voor het Carolina Pavilion, dook de solvabiliteit van de onderneming tot onder de 15 procent. Equity One grootaandeelhouder, verschaffer van leningen en leverancier van een DIM commissaris met het bod.
Van Rees bleef benadrukken dat beleggers gezien de moeilijke marktomstandigheden ‘blij' konden zijn met het bod van Equity One. Maar deze vreugde ebt toch een beetje weg in de wetenschap dat de inkt van het contract van de nieuwe huurder ondertekend in december 2009 ten tijde van het bod het bod in februari 2010 al een tijdje droog was.
Intrisiek
Toegegeven, met de andere kleinere objecten in de portefeuille gaat het minder crescendo, maar met de (grote) afboekingen lijkt het ook hier voorbij. De afboekingen daalden van ruim 80 miljoen dollar over 2009 tot iets meer dan 400 duizend dollar in het afgelopen jaar. Het netto resultaat was in 2010 met 2,8 miljoen dollar positief (vorig jaar -48 miljoen dollar).
Dat er iedere maand cash in de onderneming stroomt blijkt ook uit de ontwikkeling van de intrinsieke waarde van DIM vastgoed (op IFRS basis). Deze is gegroeid van 6.04 dollar bij het bod tot 6,64 dollar in april 2011.
Premie veel lager
Dit maakt de premie van het bod ten opzichte van de intrinsieke waarde die in februari vorig jaar zo'n 20 procent bedroeg aanzienlijk lager. Bij een huidige intrinsieke waarde van 6,64 bedraagt deze nu nog geen 10 procent.
Aangezien de positieve huurinkomsten direct ten goede komen van de intrinsieke waarde zou het niet verbazen als deze voor het eind van het jaar gelijk is aan de biedprijs. Maar mocht het zonnetje in Miami blijven schijnen, dan kunnen positieve herwaarderingen dit proces aanzienlijk versnellen.
Het ‘power centre' kreeg een positieve herwaardering van ongeveer tien miljoen Amerikaanse dollar. De warenhuisketen Nordstrom Rack sloot in december 2009 een 10 jarig contract af voor zes procent van de ruimte. Eind maart dit jaar was een succesvolle .
Het grote contract zorgde voor vertrouwen bij andere huurders zoals Baby's ‘R Us, DSW Shoe Warehouse en Cost Plus World Market die allen hun contract verlengden.
Minder somber
‘Het beeld over 2010 was minder somber en dat is goed voor de vennootschap', zo sprak van Rees verheugd. En hier doelt hij eigenlijk op Equity One, dat 97,4 van de aandelen DIM Vastgoed in bezit heeft. De vastgoedonderneming uit Miami Beach deed vorig jaar een februari een bod op DIM Vastgoed van 7,30 dollar per aandeel.
Het bod stuitte op weerstand bij beleggers en de VEB die momenteel in een juridische procedure met de onderneming zijn verwikkeld. Zij verlangden een hogere prijs per aandeel.
Door de vrij onverwachte afboeking van 80,865 miljoen dollar, waarvan ruim 25 miljoen dollar voor het Carolina Pavilion, dook de solvabiliteit van de onderneming tot onder de 15 procent. Equity One grootaandeelhouder, verschaffer van leningen en leverancier van een DIM commissaris met het bod.
Van Rees bleef benadrukken dat beleggers gezien de moeilijke marktomstandigheden ‘blij' konden zijn met het bod van Equity One. Maar deze vreugde ebt toch een beetje weg in de wetenschap dat de inkt van het contract van de nieuwe huurder ondertekend in december 2009 ten tijde van het bod het bod in februari 2010 al een tijdje droog was.
Intrisiek
Toegegeven, met de andere kleinere objecten in de portefeuille gaat het minder crescendo, maar met de (grote) afboekingen lijkt het ook hier voorbij. De afboekingen daalden van ruim 80 miljoen dollar over 2009 tot iets meer dan 400 duizend dollar in het afgelopen jaar. Het netto resultaat was in 2010 met 2,8 miljoen dollar positief (vorig jaar -48 miljoen dollar).
Dat er iedere maand cash in de onderneming stroomt blijkt ook uit de ontwikkeling van de intrinsieke waarde van DIM vastgoed (op IFRS basis). Deze is gegroeid van 6.04 dollar bij het bod tot 6,64 dollar in april 2011.
Premie veel lager
Dit maakt de premie van het bod ten opzichte van de intrinsieke waarde die in februari vorig jaar zo'n 20 procent bedroeg aanzienlijk lager. Bij een huidige intrinsieke waarde van 6,64 bedraagt deze nu nog geen 10 procent.
Aangezien de positieve huurinkomsten direct ten goede komen van de intrinsieke waarde zou het niet verbazen als deze voor het eind van het jaar gelijk is aan de biedprijs. Maar mocht het zonnetje in Miami blijven schijnen, dan kunnen positieve herwaarderingen dit proces aanzienlijk versnellen.